Агентство Ипотечного и Жилищного Кризиса


Русская планета, 5.02.2016 15:30   –   rusplt.ru


Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило революционную для России программу. Теперь АИЖК станет кредитовать население по плавающей ставке: ее величина будет зависеть от текущего уровня инфляции и пересчитываться каждый квартал. Примечательно в этой идее абсолютно все. И то, что главным лоббистом идеи выступило само АИЖК, и то, что подобную революцию один раз уже попробовали устроить. В США. Закончилось все ипотечным кризисом 2007-го.

Впрочем, это лишь один  из множества удивительных фактов из жизни агентства. Складывается впечатление, что АИЖК не первый год занимается совсем не тем, для чего оно было официально создано, и вместо того, чтобы приближать россиян к реализации мечты о доступном жилье, планомерно вбивает гвозди в крышку ее гроба.

Как все начиналось

В августе далекого теперь 1996 года правительство своим постановлением учредило открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое начало свою работу уже в следующем году. По замыслу авторов, АИЖК должно было стать эффективным инструментом по развитию жилищного рынка через расширение ипотечного кредитования и повышения доступности ипотеки для населения.

Здесь надо пояснить: в начале 1990-х в России вообще не существовало никакой ипотеки. У вас либо имелись деньги на покупку необходимых вам квадратных метров, либо нет. По целому ряду причин государство от задачи обеспечения граждан жильем устранилось. А имевшихся у потребителей денег оказалось слишком мало, чтобы покупать жилье в объемах, способных хотя бы удержать на плаву национальную строительную промышленность. В результате объемы строительства стали падать, и это, разумеется, задрало цены на жилье еще выше.  

АИЖК как ОАО с государственным участием должно было решить проблему нехватки средств у населения и тем самым запустить процесс вливания «живых» денег в строительную отрасль. Казалось бы, все просто и логично. Но агентство с самого начала выбрало довольно странный путь к достижению официально задекларированной цели.

Схема выглядела следующим образом. Строительные компании продают жилье, банки его оплачивают, при этом квадратные метры остаются в залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита заемщиком. Под обеспечение выданных кредитов АИЖК выпускает корпоративные облигации с фиксированной доходностью, с помощью которых занимает деньги на свободном финансовом рынке. Деньги возвращаются в сотрудничающие с АИЖК банки и снова превращаются в ипотечные кредиты.

В апреле 2003 года на Московской межбанковской валютной бирже состоялось первое размещение бумаг АИЖК. Спрос тогда в 1,7 раза превысил предложение, и дело завертелось. В апреле 2007-го АИЖК зарегистрировало первые собственные облигации; и дела, видимо, пошли так хорошо, что уже в 2009-м от агентства отпочковалась дочерняя структура  под названием «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в 2013 году переименовано в ОАО «АФСЖ»).

Вряд ли стоит удивляться тому, что еще через два года (январь 2011-го) у АИЖК появилась и собственная страховая компания (СК «АИЖК»), в качестве цели которой было заявлено «содействие развитию рынка страховых услуг по страхованию ипотечных обязательств заемщика». На самом деле она с самого начала предназначалась для обслуживания рынка перестрахования ипотечных кредитов, размер которого к концу 2010 года достиг 700 млн рублей.

В отношениях застройщик — покупатель появлялось все больше и больше искусственных звеньев, не имеющих никакого отношения к реальному строительству жилья, но прекрасно кормящихся от его продажи.

Посетители на выставке партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Фото: Сергей Коньков/Интерпресс/ТАСС

Как вы яхту назовете, так она и поплывет

Эти строчки из известной песенки капитана Врунгеля* как нельзя лучше описывают суть деятельности АИЖК. Как, впрочем, и «говорящая» фамилия вымышленного персонажа.

Формально агентство свою задачу выполняет. За пять лет размер рынка ипотеки в стране вырос более чем втрое, с 301 тысячи сделок в 2010-м до 1,012 млн в 2014-м. К концу позапрошлого года примерно каждая четвертая квартира в России приобреталась на средства, привлеченные по ипотеке. В 2015 году цифры малость просели, однако после падения в начале года во II и III кварталах доля сделок по ипотеке снова стала расти (с 22% до 23,8% и 24,8% соответственно).

Откуда такой оглушительный успех, если жилье дорожает, а население как минимум не становится богаче? Ларчик открывается просто: схему работы с ипотекой АИЖК позаимствовало (и повторило с удивительной точностью) у скандально известных корпораций Freddie Mac и Fannie Mae, разорившихся во время американского ипотечного кризиса.

Со стороны все выглядит как акт бескорыстной помощи ипотечным заемщикам. В АИЖК могут и валютный заем в рублях пересчитать, и процент по кредиту снизить, и даже часть долга взять и простить! Но это только видимая часть ипотечной «кухни». А внутри происходит следующее: АИЖК просто-напросто выкупает у банков долги ипотечников по их рыночным ценам. Откуда у него на это деньги? Частично из госбюджета, но по большей части — от размещения собственных облигаций под залог все тех же ипотечных долгов. Причем зачастую с заемщиками агентство работает не напрямую, а через уполномоченные им коммерческие банки, которым АИЖК дает «попользоваться» своими деньгами.

Все это напоминает не что иное, как финансовую пирамиду, и американский опыт показал, что рано или поздно она с грохотом рухнет. Однако наше правительство верит в такую ипотеку и возлагает на нее огромные надежды, при этом не жалея денег на поддержку кредитования.

Поэтому пока в агентстве все спокойно.

Фото: Илья Питалев/ТАСС

Еще одно свободное плавание

Схема с плавающей ставкой, на которую с таким восторгом перешло АИЖК, — это поистине потрясающая по своей наглости попытка обобрать ипотечников, коих и без того уже доят посредники и другие «прилипалы». Благодаря ей заемщик даже не узнает конечную стоимость ипотечного кредита. Она будет определяться уровнем инфляции плюс 4,9%, в которые входят маржа банка, стоимость рисков и стоимость фондирования для АИЖК, а попросту говоря, та цена, по которой само агентство получает деньги.

В I квартале 2016-го ставка по «плавающей ипотеке» составит 13,2%. Понятное дело, что по мере роста инфляции — а в текущих экономических и политических реалиях в ближайшие пару лет она будет только расти, причем существенно, — плавающая ипотечная ставка имеет все шансы подняться и до 14%, и до 15%, и до 17%, а то и выше. Причем произойдет это уже после того, как заемщик подпишет закладную и взвалит на себя обязательства по ней платить. (Все это до странности похоже на историю с валютной ипотекой. К слову, она еще далеко не закончилась, а россиянам уже снова предлагают влезть в аналогичную авантюру с кредитными ставками.)

Чем закончится это «ипотечное плавание», мы уже видели в 2007-м. Американская модель ипотечного кредитования (которую мы бездумно копируем) держится на двух китах — на оформленной в залог недвижимости и на возможности ее перепродажи в случае, если заемщик перестанет платить. Пирамида в США посыпалась тогда, когда выяснилось, что цены на недвижимость не только перестали расти, но и проявили тенденцию к снижению. Грубо говоря, ваш ипотечный дом стоит 2 млн рублей. Если вычесть неизбежные издержки и желаемую прибыль банка, максимум, что за него он вам даст, — 1,7 млн рублей, но заберет, если что, в обеспечение этот дом весь. Для банка все хорошо, пока цены растут. Стоимость ипотеки он не пересматривает, а вот прибыль в случае продажи изъятой недвижимости увеличивается. Другое дело, когда цены вдруг начали падать. По балансу дом проходит за 2 млн, а на рынке его и за 800 тысяч никто покупать не хочет. А у банка баланс, графики платежей, зарплаты, налоги и совершенно запутанная схема, кто кому и сколько должен.

Когда закрывать глаза на рост неплатежей стало совсем невозможно, банки один за другим стали разоряться, так как не могли на реализации залогов вернуть выданные деньги. А заемщики, когда подписывались на динамичную ставку, ожидали, что инфляция будет падать и ставка по их кредитам, соответственно, снизится вслед за ней. Когда процесс пошел в обратную сторону, у них просто не оказалось денег на обслуживание своих внезапно выросших долгов. Крупнейший в мире американский ипотечный рынок рухнул, и обломками накрыло всю планету.

***

Результаты работы АИЖК говорят сами за себя: к декабрю 2015 года в срочной помощи по реструктуризации ипотечного займа в России нуждались 22,5 тысячи заемщиков, то есть каждый пятый ипотечник в стране. С прошлого года это число выросло вдвое. Что же предприняло в связи с этим правительство? Выпустило постановление (№1331 в редакции поправок от 7 декабря 2015-го), согласно которому фонды АИЖК должны компенсировать банкам убытки и даже недополученный доход. Для этого в уставной капитал АИЖК внесено 4,5 млрд рублей из федерального бюджета.

Очевидно, что вместо института развития кредитования и строительства жилья агентство превратилось в еще одну, формально госкорпоративную, а фактически обыкновенную коммерческую кредитную организацию, конвертирующую свой доступ к дешевым бюджетным деньгам в максимальную прибыль, причем не только для себя, но и для всего банковского сектора. Есть ли у нас альтернативы? Конечно, есть. Но, чтобы их увидеть, для начала потребуется государственное стратегическое долгосрочное планирование, формирующее рынок, а не следующее за его стихийным курсом в режиме «как получится, так получится». И деньги должны вкладываться в четкие графики возведения квадратных метров, а не в схемы «инфляция плюс наш интерес».

Все это требует других организационных инструментов, совсем не похожих на систему АИЖК.

Далее в рубрике Жизнь после нефтиПочему России важно не проиграть «гонку» за альтернативными источниками энергии, и с кем придется соперничать на этом пути Жизнь после нефти

This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you’re reading it on someone else’s site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers.

Сегодня в СМИ




Свежие комментарии


5ebb2185774a6d7b764d45795d2f92b1?s=35

Сергей Удалов 29.04.2019 21:04

hm
5ebb2185774a6d7b764d45795d2f92b1?s=35

Сергей Удалов 29.04.2019 15:37

*у нас